Pourquoi la plus-value immobilière d’un logement loué meublé est-elle moins imposée ?

Lorsque vous réalisez une plus value immobilière, vous êtes nécessairement soumis à l’imposition. Dans le cas de la LMNP (location meublée non professionnelle), le montant des impôts sur les plus-value est moindre. Pourquoi est-ce moins imposé dans le cas d’un logement meublé ?

A la revente, la plus-value peut représenter une source d’impôt

La base d’imposition de la plus-value immobilière en cas de revente d’un bien meublé est plus avantageuse. En effet, il y a un avantage fiscal pour le vendeur LMNP, sous certaines conditions. Cette plus-value peut être source d’impôts.

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Une exonération est possible, mais elle est relativement longue à obtenir. En effet, l’abattement n’est au maximum que 6 % par année durant laquelle vous êtes propriétaire si vous êtes imposé au titre de l’impôt sur le revenu.

Revendre son bien immobilier meublé peut donc générer une imposition forte. Il s’agit d’un investissement qui trouve tout son sens sur le long terme puisque vous pourrez réduire le montant de la plus-value sur laquelle vous serez imposé.

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En LMNP, comment calcule-t-on la plus-value ?

De manière classique dans le domaine de l’immobilier, la plus-value immobilière est calculée en déduisant le prix d’acquisition du bien au prix de revient. Le montant obtenu correspond à la plus-value que vous avez réalisée en revendant votre appartement, votre maison ou votre terrain à bâtir.

Majoration du prix d’achat

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, le calcul de la plus-value est le même.

En revanche, le montant imposable de la plus-value est minorée en fonction de différentes majorations appliquées sur le prix d’achat. Cela réduit d’autant la plus-value réalisée, et donc le montant de l’impôt dont vous devrez vous acquitter. Ces majorations sont :

• frais d’acquisition du bien, soit au réel, soit au forfait (dans ce cas, le taux de 7,5 % s’applique) ;
• des travaux réalisés si ceux-ci n’ont pas donné lieu à une réduction sur l’impôt foncier. Là encore, il peut s’agir du coût réel ou forfaitaire à 15 % dès lors que vous êtes propriétaire du bien au moins depuis 5 ans.

Minoration du prix de vente

De la même manière que le prix d’achat a été majoré, il est possible de minorer le prix de vente au travers de différents abattements. Ceux-ci sont nombreux de 2 :

• au titre de l’impôt sur le revenu, vous pouvez prétendre à un abattement de 6 % par an à partir de la 5e année et jusqu’à la 21e. À partir de la 22e, cet abattement passe de 6 % à 4 % ;
• en ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % entre la 5e et la 21e année. Au-delà, ce chiffre passe à 4 %.

Après avoir appliqué ces différents abattements et majorations, la plus-value ainsi obtenue est imposée :

• au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• à hauteur de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Revente d’un bien immobilier meublé : quels sont les avantages pour le vendeur ?

La revente d’un bien immobilier meublé dans le cadre d’une LMNP présente donc plusieurs avantages. Le premier d’entre eux, c’est la possibilité de récupérer les frais de notaire déboursés au moment de l’investissement. Ces derniers viennent s’ajouter au prix initial d’acquisition, ce qui réduit d’autant la base de calcul de la plus value. Un tel avantage n’existe que dans la LMNP.

En conservant son bien immobilier pendant une longue durée, l’investisseur peut bénéficier d’une exonération à double titre. En effet, en prenant en compte les différents abattements sur la plus-value, il est possible d’obtenir et d’exonération totale après 22 ans de détention du bien immobilier. De la même manière, l’exonération des prélèvements sociaux est possible au bout de 30 ans.

Pour le vendeur, la LMNP est un investissement offrant de nombreux avantages sur le long terme.